查封的房产，也能像普通二手房一样顺利买卖过户？在济南，这一过去难以想象的情景，正通过法院主导的“带封过户”创新模式，变为惠及百姓、盘活资产的现实。日前，全省法院“带封过户”经验交流推进会在济南召开，对济南法院先行先试的“带封过户”做法进行总结推广。这项源自基层实践、回应群众关切的司法创新，正以高效、温情的“济南解法”，为破解执行难、优化营商环境注入新动能。
执行困境催生改革：查封房产的“变现之痛”
在执行程序中，传统的财产处置方式是司法拍卖，一般需经过财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，处置周期长、程序繁、费用高且价值不确定性大、交付对抗性强。
为有效破解难题，济南法院坚持有解思维，以“查封的相对效力”为理论基础，探究并遵循立法本意，联合山东大学交叉法学研究院、齐鲁公证处等单位举办理论研讨会，充分研究“带封过户”在法律适用上的可行性，为创新查封财产自行处置模式奠定理论基础。并积极协调市司法局、市自然资源和规划局等部门多次召开座谈会，重点针对公证调解介入、过户解封流程、资金公证提存等问题，梳理法律法规、强化风险提示、明确职责分工，有效打破“带封过户”的程序壁垒。
2022年6月，济南法院选取案件量最大、法拍房最多的历下区法院作为试点，先行开启破冰之旅，一场激活长期休眠法律条款的执行改革正式拉开序幕。
试点破冰：15天办结全国首例“带封过户”案
2023年10月，历下区法院受理了张某与朱某、荀某合同纠纷一案，生效判决确认朱某需偿还张某46万元及利息，该案进入执行程序后，法院依法查封了朱某名下一处房屋。在执行过程中，被执行人表示愿意变卖该房屋偿还欠款，且已寻找到合适买家。经查，涉案房屋仅存在本案中的查封事项，故承办法官在取得申请执行人同意的情况下，决定由被执行人自行处置其名下房屋。
法院联动齐鲁公证处，采用公证和解协议、房款公证提存、过户解封同步进行“三位一体”的执行方式，实现了查封不动产自行处置的零风险“带封过户”，最终，房屋成交价112万元，申请执行人的债权得以全部清偿，剩余款项退还被执行人。该案从启动程序到案件执结，仅用15天，比传统拍卖周期缩短80%，房屋成交价较评估价高出18%。
济南中院迅速总结经验，形成了“引入公正机构进行调解、签订买卖合同并提存价款、办理过户登记并交付不动产、清场债务解除查封”的标准化办理流程。
该模式实现了多元解纷机制、不动产交易模式、不动产登记方式的创新，打造了“司法+行政+公证”三位一体的府院联动新样本，实现了矛盾纠纷的实质性化解，为府院联动破解执行难题提供创新实践。
府院联动：织密“零风险”处置网络
在试点工作有序推进的基础上，济南中院联合司法、自然规划、住建、税务等部门，出台《关于在全市开展带封不动产自行处置工作的指导意见》，进一步规范办理流程和工作机制，构建起“带封过户”制度化模式。
人民法院主导监管。在充分尊重当事人选择意愿的基础上，人民法院全程监督开展，对案件的适用性、和解协议的真实性、购房款的合理性进行全面审查，出具同意自行处置通知书，并在财产过户、债务清偿后出具解封裁定，确保查封财产、购房款项的“全程可控”。
公证机构有效参与。在市司法局的支持下，引入公证机构参与调解工作，通过加强财产背调、寻找买受人、协助办理贷款等，促进双方当事人达成自行处置财产清偿债务的合议，并通过办理不可撤销的委托、公证提存购房资金等，以“公证效力”赢得群众公信。
登记部门全力协助。与住建、不动产登记部门深化职能对接，依照人民法院出具的同意自行处置通知书及公证机构出具的价款提存证书，在查明无新的查封情形下，依规为双方办理买卖合同网签备案、预告登记、预告抵押登记、过户登记等，实现查封财产处置“零风险”。
金融机构积极配合。对买受人需要办理按揭贷款的，金融机构根据人民法院出具的同意自行处置通知书为买受人办理“带封贷款”，待办理抵押预告登记后，将款项支付至公证提存账户，实现买受人“无负担融资”。
全面推广：看得见的正义与温度
相关指导意见出台后，济南法院在全市辖区法院全面推开“带封过户”执行模式，并探索从执行阶段向诉前诉中阶段、从民事执行案件向刑事涉财产执行案件、从单一查封案件向多轮查封案件、从二手房向新建商品房拓展，现已有效处置房产375套、房屋建筑面积约31227.95平方米，成交金额达3.97亿元。
有效破解财产变现难题。“带封过户”执行模式，尊重了债务人的财产处置意愿，降低了执行的对抗性，提升了债务人的偿债能力，既减少了各方的经济成本、时间成本、信用成本，又节约了司法资源，实现了各方利益的多赢共赢。2025年6月，济南中院通过“带封过户”模式，成功处置“济南第一高楼”绿地普利中心11宗二拍流拍房产，“带封过户”成交价格2291.58万元，切实解决了查封不动产变现难题，保障了各方当事人合法权益。
精准回应群众司法需求。民有所呼必有所应，“带封过户”执行模式以“司法为民”为出发点和落脚点，实现了财产处置程序的快捷高效，最快7天即可完成交易并结案,获得了各方的一致好评。“带封过户”作为民生实事项目，在全省全国范围内复制推广。
助力推动经济社会高质量发展。“带封过户”执行模式通过府院联动解决了涉诉、涉执主体的法律负担，加速盘活了查封资产，为激活市场要素、优化法治化营商环境提供了司法智慧。目前，济南中院已联合相关部门探索研发“济南市联合资产交易公示平台”，方便群众了解“带封过户”执行模式及详细房产信息，促进公证机构线上组织各方达成交易意向，为促进盘活资产增强“信息引擎”。
创新不止：构建“智慧执行”新格局
在全面推广“带封过户”的同时，济南法院并未停下创新的脚步。针对执行工作中的新问题、新需求，济南法院牢树有解思维，不断创新优化执行工作机制，确保兑现权益更加高效。
市中区法院在全市首创执前扣划机制。执前扣划是指对法院审理的民事、商事案件，在生效法律文书确定的履行期限届满后，申请执行人申请强制执行前，经当事人申请，由审判部门审查并以原审案号作出扣划裁定，通过执行部门协助控制并划拨已被保全财产，使债权人及时实现债权的新型纠纷化解机制。
针对财产保全中企业资金冻结导致的经营困境，历下区法院在全省率先推出银行独立保函置换财产保全机制。涉诉企业可申请银行开立“不可撤销、见索即付”的独立保函，法院审核通过后解除账户查封；若企业后续未履行生效裁判，银行将按保函约定支付款项用于清偿债务。
为保障机制落地，历下区法院联合发改、税务、金融机构建立“诚信企业名单”，动态管理、优进劣出；指导银行推出“见索即付诉讼保函”金融产品；联合10余部门制定相关实施规程，明确保函开立资质、审核流程等规范。截至2025年11月，该机制已为企业解除冻结资金超6.1亿元，结案69件，和解率达93%，且无一案进入执行程序，入选山东省信用应用场景创新重点项目。
在涉共有财产、民生保障类执行案件中，历下区法院创新引入“强制管理”模式，避免简单拍卖导致的权益受损问题。在某买卖合同纠纷案件中，法院查封被执行人与农村经济合作社共有房产，考虑到该房产为合作社股东主要生活来源，未直接拍卖，而是依据相关司法解释，将房产管理权通过司法拍卖方式处置，最终以700万元成交，款项按约定分配给合作社与申请执行人。
从“带封过户”到一系列执行机制的创新，济南法院始终秉持“如我在诉”的理念，将人民群众的急难愁盼作为司法改革的出发点和落脚点。他们用一次次的实践探索证明，破解执行难题，不仅需要雷霆手段，也需要绣花功夫；不仅要实现债权，也要兼顾情理；不仅要个案公正，也要追求社会效益的最大化。这条“破局之路”，正越走越宽，越走越实。
